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Quelle est la différence entre une assemblée générale ordinaire et une assemblée générale extraordinaire en copropriété ? L'AG ordinaire correspond à la réunion annuelle des copropriétaires, organisée au moins une fois par an pour voter les décisions nécessaires à la gestion de l'immeuble. L'AG extraordinaire, également appelée assemblée générale supplémentaire, est convoquée lorsqu'une décision doit être prise sans attendre la prochaine réunion annuelle.
Approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, rénovation énergétique, travaux urgents ou changement de syndic : les assemblées générales permettent aux copropriétaires de prendre collectivement les décisions concernant leur immeuble.
Mais dans quelles situations faut-il organiser une AG extraordinaire ? Qui peut demander sa convocation ? Quels sont les délais légaux, les règles de majorité et les frais à prévoir ?
Découvrez les différences entre les deux assemblées et les étapes à respecter pour organiser une réunion dans les règles.
La principale différence entre une AG ordinaire et une AG extraordinaire en copropriété concerne leur fréquence et les circonstances dans lesquelles elles sont organisées.
L'assemblée générale ordinaire est la réunion annuelle obligatoire de la copropriété. Elle permet de faire le point sur la gestion de l'immeuble et de voter les décisions nécessaires à son fonctionnement.
Elle porte notamment sur l'approbation des comptes, le budget prévisionnel, le renouvellement du syndic lorsque son mandat arrive à échéance ou encore les travaux à prévoir.
L'assemblée générale extraordinaire, souvent appelée AG supplémentaire, est organisée en dehors de cette réunion annuelle lorsqu'une décision doit être prise avant la prochaine AG.
Elle peut notamment concerner des travaux imprévus, un projet important ou une situation particulière nécessitant une décision des copropriétaires.
Attention : les appellations « ordinaire » et « extraordinaire » ne correspondent pas à deux régimes juridiques de vote différents.
Une AG supplémentaire peut examiner les mêmes types de résolutions qu'une AG annuelle. Les règles de convocation et de majorité applicables dépendent de la réglementation et de la nature des décisions, et non du caractère ordinaire ou extraordinaire de la réunion.
Ce tableau permet de comprendre rapidement les différences pratiques entre les deux assemblées.
Le choix dépend principalement de la nature de la décision à prendre et de la possibilité d'attendre la prochaine réunion annuelle.
L'assemblée générale annuelle permet de prendre les décisions indispensables au fonctionnement de la copropriété.
Elle sert notamment à :
C'est également l'occasion d'anticiper les besoins futurs de l'immeuble.
Exemple : une copropriété souhaite améliorer la performance énergétique de son bâtiment en envisageant l'isolation des façades ou la modernisation du chauffage collectif.
Le conseil syndical peut travailler sur ces projets avec le syndic en amont de l'AG annuelle afin de présenter aux copropriétaires les études, les devis et les propositions de financement nécessaires.
Une assemblée générale supplémentaire peut être organisée lorsqu'une décision collective doit être prise avant la prochaine AG annuelle.
Plusieurs situations peuvent justifier cette démarche :
L'organisation d'une AG supplémentaire permet donc de prendre une décision dans un délai adapté aux besoins de la copropriété.
Cependant, certaines situations urgentes relèvent d'un dispositif particulier.
Non, des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble peuvent être engagés par le syndic sans attendre une autorisation préalable de l'assemblée générale.
Cette possibilité est prévue pour permettre une intervention rapide lorsque la conservation ou la sécurité de l'immeuble est menacée.
Cela peut notamment concerner :
Dans ce cas, le syndic peut prendre l'initiative des travaux indispensables à la sauvegarde de l'immeuble.
Il doit toutefois respecter plusieurs obligations, notamment informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale afin qu'ils puissent se prononcer sur les suites à donner.
Le conseil syndical doit également être consulté dans les conditions prévues par la réglementation.Exemple : une canalisation collective cède et provoque une inondation importante dans les parties communes.
Le syndic n'a pas nécessairement à attendre la tenue d'une AG pour faire réaliser les travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l'immeuble.
En revanche, des travaux complémentaires de rénovation ou de remplacement peuvent nécessiter une décision collective.
Il faut donc distinguer les mesures immédiates de sauvegarde, qui peuvent être engagées par le syndic, des décisions relatives à la poursuite ou à l'extension des travaux.
En principe, c'est le syndic qui convoque les assemblées générales.
Il doit organiser au moins une réunion par an et peut également prévoir une assemblée supplémentaire lorsqu'il le juge nécessaire.
Cependant, la réglementation permet également au conseil syndical et aux copropriétaires de demander une convocation dans certaines conditions.
Oui. Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale en précisant les questions à inscrire à l'ordre du jour.
Cette possibilité permet notamment de soumettre une décision collective lorsque la situation nécessite une réunion avant la prochaine AG annuelle.
Oui. Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l'ensemble des copropriétaires peuvent demander au syndic la convocation d'une assemblée générale.
Le règlement de copropriété peut toutefois prévoir un seuil inférieur. La demande doit préciser les questions à inscrire à l'ordre du jour.
Si le syndic ne donne pas suite à une demande régulière, une procédure permet au président du conseil syndical de convoquer l'assemblée après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Lorsque cette possibilité ne peut pas être mise en œuvre, d'autres procédures peuvent être engagées dans les conditions prévues par la réglementation.
Oui, mais dans un cadre particulier.
Un copropriétaire peut demander la convocation d'une assemblée générale à ses frais pour faire inscrire une ou plusieurs questions concernant exclusivement ses propres droits ou obligations.
Il ne peut donc pas utiliser cette procédure pour imposer seul une assemblée sur n'importe quelle question collective concernant l'immeuble.
Sa demande doit notamment comporter les questions à examiner et les projets de résolutions correspondants.
Qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire, une assemblée générale doit respecter des règles précises de convocation.
En principe, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale.
Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.
Une exception existe en cas d'urgence, lorsque les circonstances justifient une convocation dans un délai plus court.
Le respect de ce délai est important, car une irrégularité peut entraîner une contestation de l'assemblée générale.
Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification par voie électronique est devenue le principe pour les communications concernées par la réglementation de la copropriété.
Les copropriétaires peuvent toutefois demander, à tout moment, à continuer de recevoir leurs notifications par voie postale.
L'envoi électronique doit respecter les formalités réglementaires applicables. Un simple email ordinaire ne remplace pas nécessairement une notification officielle.
La convocation doit notamment comporter :
L'ordre du jour est un élément essentiel. Les copropriétaires doivent pouvoir identifier les questions qui seront discutées et préparer leur vote.
Dans le cadre d'un projet de rénovation énergétique, il est particulièrement utile de transmettre les devis, les études techniques et les éléments financiers nécessaires à la compréhension du projet.
Cela permet aux copropriétaires de comparer les solutions proposées avant de prendre une décision.
Lors d'une assemblée générale, chaque copropriétaire participe aux décisions en fonction du nombre de voix attachées à ses lots, généralement calculé à partir des tantièmes de copropriété.
Les règles de majorité dépendent de la nature de la résolution soumise au vote. Elles sont identiques pour une AG ordinaire et une AG extraordinaire.
Oui, dans certaines situations.
Pour une résolution relevant de l'article 25, lorsqu'elle n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut être organisé à la majorité simple de l'article 24.
Un mécanisme particulier existe également pour certaines résolutions relevant de l'article 26.
Lorsqu'une proposition recueille l'approbation d'au moins la moitié des copropriétaires représentant au moins un tiers des voix, un second vote peut, dans les conditions prévues par la loi, intervenir à la majorité de l'article 25.
Ces mécanismes permettent de faciliter la prise de certaines décisions tout en respectant les règles de majorité applicables.
Oui. Un copropriétaire qui ne peut pas participer à la réunion peut notamment :
Le formulaire de vote par correspondance doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée générale.
Pour déterminer quelle assemblée organiser, il faut d'abord identifier la décision à prendre.
Certaines démarches peuvent être réalisées directement par le syndic dans le cadre de ses missions, sans nécessiter un vote en assemblée générale.
Lorsqu'une décision collective est nécessaire, il convient ensuite de vérifier si elle peut attendre la prochaine réunion annuelle.
Trois situations principales peuvent alors se présenter :
L'arbre de décision ci-dessous présente les principales étapes permettant de déterminer le type d'assemblée à organiser.
Il rappelle également les démarches essentielles : préparation de l'ordre du jour, convocation, vote des copropriétaires et établissement du procès-verbal.
Ce schéma constitue un guide pratique. Chaque situation doit néanmoins être appréciée au regard des textes applicables, du règlement de copropriété et de la nature des décisions à prendre.
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Le coût d'une assemblée générale dépend notamment du type de syndic, du motif de la réunion et des dispositions prévues dans son contrat.
Pour un syndic professionnel, la préparation, la convocation et la tenue de l'assemblée générale annuelle sont comprises dans le forfait de gestion courante.
En revanche, l'organisation d'une assemblée supplémentaire peut donner lieu à des honoraires spécifiques lorsque le contrat de syndic le prévoit et dans les conditions autorisées. Ces frais ne sont donc pas systématiques.
Il est important de consulter le contrat du syndic afin de vérifier les prestations incluses et les éventuels honoraires supplémentaires.
Une règle particulière s'applique lorsqu'un copropriétaire demande une assemblée pour une ou plusieurs questions concernant exclusivement ses propres droits ou obligations. Dans ce cas, la réunion est organisée à ses frais.
Le syndic doit communiquer au copropriétaire demandeur les frais prévisionnels et ses honoraires dans les 15 jours suivant la notification de la demande.
L'assemblée doit ensuite se tenir dans un délai de 45 jours suivant le paiement des frais et honoraires demandés.
Ces dispositions permettent de déterminer à l'avance les conséquences financières de la demande.
Les assemblées générales sont également l'occasion de faire le point sur les dépenses énergétiques de l'immeuble.
Contrats d'électricité des parties communes, chauffage collectif, consommation de gaz, évolution des tarifs ou rénovation énergétique : ces postes peuvent représenter une part importante des charges de copropriété.
Pour les syndics et les conseils syndicaux, disposer d'informations fiables et de comparatifs clairs permet de mieux préparer les décisions collectives.
ÉEergies Assist accompagne gratuitement les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétés dans :
L'objectif est d'identifier les solutions adaptées aux besoins de l'immeuble et les éventuelles possibilités d'économies.
Lorsque les conditions du contrat actuel restent les plus intéressantes, nous vous recommandons également de les conserver.
Energies Assist peut également se déplacer gratuitement lors des réunions de conseil syndical ou des assemblées générales pour présenter les études réalisées et répondre aux questions des copropriétaires.
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Oui. Chaque copropriété doit tenir au moins une assemblée générale par an. Cette réunion permet notamment d'approuver les comptes, de voter le budget prévisionnel et de prendre les décisions nécessaires à la gestion de l'immeuble.
Oui. La loi ne fixe pas de nombre maximal d'assemblées générales supplémentaires. Une copropriété peut organiser plusieurs réunions dans l'année lorsque sa situation le nécessite.
Les règles applicables aux convocations et aux votes doivent néanmoins être respectées.
Oui, mais uniquement dans un cadre précis lorsqu'il demande une assemblée à ses frais pour des questions concernant exclusivement ses propres droits ou obligations.
Pour une question collective, la demande peut notamment passer par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété.
En principe, la convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de l'assemblée générale.
Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long. En cas d'urgence, une convocation dans un délai plus court peut être possible.
Oui. Une assemblée supplémentaire peut être convoquée rapidement lorsqu'une décision doit être prise sans attendre.
Toutefois, si des travaux immédiats sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, le syndic peut engager les mesures indispensables sans autorisation préalable, puis informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une AG.
Non. Les règles de majorité dépendent de la nature de la décision soumise au vote et non du type d'assemblée.
Les résolutions peuvent notamment relever des articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou nécessiter l'unanimité dans certains cas.
C'est généralement le syndic qui convoque l'assemblée générale.
Toutefois, le conseil syndical et des copropriétaires représentant au moins un quart des voix peuvent demander une convocation, sauf seuil inférieur prévu par le règlement.
Des procédures particulières existent également en cas d'inaction ou d'absence de syndic.
Non. Une AG supplémentaire peut entraîner des honoraires spécifiques selon le contrat du syndic et la situation.
Lorsqu'un copropriétaire demande une réunion à ses frais pour une question concernant exclusivement ses propres droits ou obligations, il doit en supporter les coûts prévus par cette procédure.
Oui. Une assemblée générale supplémentaire peut examiner et voter un projet de rénovation énergétique, à condition que les formalités applicables soient respectées.
Les copropriétaires doivent notamment recevoir les documents nécessaires pour comprendre les travaux proposés, leurs coûts et leurs modalités de financement.
La majorité requise dépend de la nature des travaux.
Oui. Une assemblée générale peut examiner des propositions de fournisseurs d'électricité ou de gaz et voter une décision lorsque cela est nécessaire.
Toutefois, un changement de fournisseur ne nécessite pas systématiquement un vote en AG. Cela dépend notamment des pouvoirs du syndic, des décisions déjà prises par les copropriétaires et du cadre contractuel.
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